家と財産を守るための〜不動産の相続対策
家と財産を守るための〜不動産の相続対策
文書作成日:2017/12/20


 リバースモーゲージは、自宅を担保にして融資を受け、借入金と利息は死亡時に自宅を売却することで一括返済する融資制度です。




 所有している土地の活用方法として、「リバースモーゲージ」という融資制度があると聞きました。これはどのような融資制度なのでしょうか。




 リバースモーゲージとは、「自宅を担保にして銀行等から融資を受け、借りたお金と利息は死亡時に自宅を売却することで一括返済する」融資制度のことです。
 通常の融資は、自宅を担保に融資を受けて、毎月決まった額を返済していくので借入残高が減少していくのですが、リバースモーゲージは逆に、自宅を担保に毎月一定額あるいはまとまった額の融資を受ける形になります。通常の融資とは逆に、借入残高が増えていく仕組みです。




  リバースモーゲージの概要や特徴は下記のとおりです。

  • ・借入金の返済は亡くなったあとに、担保設定した自宅を売却した資金で返済する。
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  • ・融資の形は、毎月一定額を受け取る「利払型」、一年に一回定額を受け取る「一定額引出型」、決められた融資枠内で自由に引き出しができる「引出自由型」が一般的。
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  • ・契約時の年齢が55歳以上であることが多い。
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  • ・自宅に単身、もしくは夫婦二人住まいが対象。
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  • ・自宅は本人単独またはその配偶者との共有名義の不動産であること。
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  • ・融資限度額は担保提供する不動産の評価額に対して何%等、上限が決まっている。(50%の金融機関が多い)

  考えられるメリットとデメリットは下記のとおりです。

≪メリット≫

  • ・自宅に住みながら融資を受けることができる。

  • ・高齢者が利用できる融資制度で、毎月一定額を受け取る年金替わりとしての利用が可能。
≪デメリット≫
  • ・金融機関によって定められたエリア内の不動産しか利用できず、基本的には土地付きの一戸建てが対象(マンションでも利用可能なケースあり)。

  • ・担保提供する自宅の評価額をもとに借入額が決まるため、不動産価格が下落すると借入可能額が下がる。(評価額は定期的に見直されることが多い。)

  • ・変動金利の融資の場合、金利が上昇すると借入可能額が減少する可能性がある。また、住宅ローンと比較すると金利が高い。

  • ・長生きした場合、融資枠を使い切る可能性がある。

  • ・借入金の返済のために原則自宅を売却することになるので、その自宅を相続できない可能性が高い。したがって推定相続人の方全員の同意が求められることが多く、同意が得られなければ利用できない。

     特にデメリットとして「不動産市況」や「金利」、「寿命」等、コントロールできないリスクがあります。利用を検討される場合、融資条件等をよく精査し、相続人の方としっかり協議した上で検討されることをお勧めいたします。
     (本記事はリバースモーゲージをお勧めする記事ではありません。また、融資制度や条件は金融機関によって変わりますので、詳細は各金融機関に確認してください。)


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